房产贷款相关知识点

房产贷款相关知识点和问题讲解,特别是南京房产贷款条件及流程等问题阐述。

消费者物权期待权高于房产抵押权

  用土地和房产作抵押向银行贷款是房地产金融中较为常见的模式,银行也一直将其视为低风险业务。但是这并不意味着这样的贷款没有风险。实际上,银行贷款抵押产品中存在着不少“坑”,消费者物权期待权高于抵押权的情况也越来越多。

  9月初,黑龙江高级人民法院发布了一批执行裁定书,涉及国家开行、省盛恒基房地产开发集团(以下简称“盛恒基”)、哈尔滨“盛世天地”等多家业主。由于开发商将房产抵押给银行贷款后,再也无法偿还贷款,而这些房产又被开发商以预售的方式出售给业主。所以,当银行向法院申请“以房抵债”时,已经有业主对强制措施提出了质疑。

  《中国经营报》记者了解到,此前在不少期房销售过程中,开发商与业主签订合同,收取业主大部分购房款,而银行却将房产作为在建工程或住宅抵押贷款。在还款中遇到问题时,业主和银行经常会发生纠纷。

  扣押财产引发纠纷

  本年度三月十二日,张某与盛恒基公司签订了商品房买卖合同,并办理了房屋交接手续。该合同约定,张某一次性支付114.3万元购买该房产,并与开发商签订了产权转移协议。

  由于与国开行盛恒基银行发生3.5亿元的贷款纠纷,银行于3月26日向法院申请诉讼保全,查封了该公司名下土地和该公司开发的257套房产,而张某购买的房产位于“盛世天地”小区。

  六月二十九日,法院就盛恒基与国开行之间的贷款纠纷作出判决,判决盛恒基偿还国开行贷款本金和利息3.28亿元,并对其开发的145套房产优先受偿。

  2017年8月27日,国家开发银行向黑龙江高级人民法院申请强制执行,张某对执行结果提出异议,认为自己实际拥有该房屋,是其合法所有人。

  黑龙江省高级人民法院认为,根据相关法律规定,对房屋消费者物权期待权的保护,应当在法律上优于对抵押权的保护。“消费者物权期待权规则”明确规定支持三种情形:法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同;所购商品房系用于居住且买受人没有其他财产;所付价款超过合同约定价款总额50%。

  尽管物权期待权在我国法律上并无明确规定,但在现实生活中已相当普遍。权利是指权利人依法对具体物,包括所有权和他物权(用益权和担保物权),而期待权是指将来可能取得和实现的权利,二者的结合,即将来可能取得对某物的支配和排他权。

  由于张某签订房屋买卖合同的时间早于银行申请保全的时间,且已付清全部房款,也无其他财产可供执行。法院裁定,由国家开发银行申请的相应房地产的土地使用权暂停执行。

  记者注意到,仍有不少业主对国开行与盛恒基执行董事之间的纠纷表示质疑。但是,由于对消费者物权期待权的硬性规定,不能同时满足条件的所有人,其判例结果有很大差异。

  有些业主与开发商签订合同时,银行提出保全资产时间较晚或无法提供合同,法院根据消费者物权期待权的证据不足,驳回业主的异议。

  伴随着去年房地产企业破产潮的集中爆发,一些类似的问题也逐步暴露出来。其中,消费者物权期待权与他人抵押权的冲突更具代表性,也成为业界关注的焦点。一些股份制银行人士说。

  他告诉记者,房地产企业将在建工程抵押给银行以获取资金,或者先抵押给银行,然后再向消费者销售以筹集资金,这是一种正常的做法,但是,房地产企业一旦无力偿还,就会出现抵押和预售的矛盾。

  就其观点,消费者购买房屋与银行对抵押权的主张没有因果关系,法律上也明确规定“执行标的为执行债权人依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,除非法律和司法解释另有规定”,即“对消费者物权期待权的优先保护”。

  “消费者很少在买房之前就知道房子会被抵押,尤其是在签订预售合同的时候,”他说。此外,即使普通消费者想要查询抵押情况,查询的权限也是一个问题。开发商赚钱后,企业的责任转移到消费者身上,显然有失公平。」该股份制银行人士表示。

  贷款依靠抵押吗?

  以前,商业银行在办理房地产开发贷款时,一般都会将在建项目作为抵押物。大多数时候,银行认为抵押物的价值很高,至少能用土地或房产来抵偿债务,这也导致了这些贷款对抵押物的过度依赖。但是,消费者物权期待权确实是一种特殊情形,其行使优先于法院强制执行的抵押权。某市商人说。

  这种情况,在他看来,目前在房地产贷款纠纷中越来越严重。就银行而言,对房地产企业信贷的风控需要多方面的考虑,包括经营状况、负债率等方面,而不能一味地只看抵押,在贷款流程上,贷中的抵押物知识也要更加详尽,避免出现这种情况。

  “全国各地房地产抵押政策大相径庭,银行的信贷控制也很困难。”有关人士认为,中信银行认为,一旦企业或项目面临风险,通过诉讼等途径处置也比较麻烦。

  由于开发商的风险,买房子的消费者和银行将陷入两难境地。鉴于房屋已被抵押,购房消费者将很难办理产权过户。虽然法院不会强制执行抵押财产,但是银行也不会自动解除对该财产的查封。再者,银行不能有效地通过执行抵押资产偿还债务,而这往往直接导致信贷资金的损失。有关人士称,中信集团。

  他认为,抵押权与消费者物权期待权的界定是一个复杂的问题,业界对此也存在争议。为了减少这类贷款的风险,银行应该对发放贷款的房地产开发企业的销售情况进行调查,加强资金监管,采取信用保证措施。

  “对于购房者来说,尽可能了解房屋或在建工程的抵押情况也是必要的。尽可能购买信誉高、经营良好的开发商房产,以免开发商冒险,侵害消费者权益。上述观点来自中信银行相关人士。


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